Estas a punto de adquirir una vivienda con un
préstamo hipotecario? Es una decisión importante y con consecuencias para ti y
tu familia a largo plazo, involucra
tener en consideración varios aspectos que incluyen visionar nuestro futuro
escenario económico más probable, así como tener presente los tipos de interés,
comisiones, productos vinculados con el banco y otros temas.
A
continuación te presentamos una guía que
contiene 10 items que debes seguir antes de comprar una propiedad con crédito
hipotecario.
1.- Planifica tu presupuesto mensual.- En primer lugar,
debemos de tener en cuenta que solicitar un crédito hipotecario es una responsabilidad de largo plazo, es importante pues,
planificar el presupuesto familiar con la finalidad de medir nuestra
capacidad económica, no sólo en el presente sino también en el futuro. Un
criterio, aunque no el único, para determinar el monto de tu cuota mensual
es que del 100% de tu ingreso mensual, el 30% se destina a la cuota. Es
decir, debes calcular tu presupuesto mensual con el 70% restante. Si logras solventar tus
gastos familiares con este porcentaje estás preparado para el segundo paso.
2.- Genera una cuota inicial alta.- La premisa es la
siguiente: “Mientras más sea tu cuota inicial pagarás menos intereses al
banco”. No olvidar que el negocio del banco son los intereses que te van a
cobrar. Hasta hace unos meses
los bancos prestaban hasta con el 10% de la cuota inicial, hoy las entidades
financieras están evaluando la posibilidad de que los préstamos sean con el 20%
de la cuota inicial. Dicho incremento se da como consecuencia del alza en
0,75% en la tasa de los encajes fijada por el Banco Central de Reserva ( BCR )
con la finalidad de moderar el ritmo de expansión del crédito.
3.- Solicitud de crédito a nuestro banco.- La primera oferta a escuchar es de nuestro banco, ya que éste será
más flexible si tenemos varios productos contratados y siempre hay más posibilidad
de negociación.
4.- Comparación con otros bancos.- Consultar un mínimo de tres bancos,
solicitando las cotizaciones mediante hojas de cálculo por escrito del
mismo monto y plazo del crédito (si es posible con un sello del banco) y
presentar al segundo, y la tercera entidad financiera las mejores cotizaciones.
Las entidades están llanas a realizar contraofertas. En esta etapa debemos
abstenernos de firmar cualquier documento porque estamos en etapa de
comparación.
5.- Sobre el plazo.- Mientras menos tiempo menos intereses. Se
recomienda que el plazo de un crédito debe oscilar entre 6 a 10 años. Mientras
menos años mejor. Sin embargo, cada caso es particular, y es materia de
evaluación, menos plazo es también una mayor cuota, y este hecho puede
hacer tambalear nuestra economía.
6.- Evaluar
el TCEA.- El TCEA
(Tasa de Costo Efectivo Anual) representa el costo total de cualquier tipo
de crédito, engloba comisiones, tasa de interés anual y los gastos
administrativos. El solicitar un crédito hipotecario implica gastos notariales,
gastos de tasación, estudio de títulos, gastos registrales, seguro de daños
sobre el inmueble, seguro de desgravamen entre otros.
Para comprender un poco más respecto al TCEA,
pueden ingresar a http://www.sbs.gob.pe/app/retasas/paginas/retasasInicio.aspx que evalúa el costo de rendimiento de
productos financieros y además te
proporcionará de manera referencial y con un simulador el contenido comparativo
de las comisiones, tasas de interés y seguros de las entidades financieras y
bancarias.
7.- Conocer términos financieros.-
- Amortización del capital: Cuota que
corresponde al dinero prestado.
- Interés: Costo por prestarle el dinero
- TEA: Es la tasa de interés
efectiva anual. Calcula el costo o valor de interés esperado en el plazo de un año. El TEA es el principal parámetro de comparación para evaluar el costo de un préstamo.
- Seguro de desgravamen: Seguro de vida
destinado a extinguir la deuda pendiente con el prestatario en el caso de
fallecimiento.
- Seguro del inmueble: Seguro en caso de
siniestros, como incendios o terremotos.
8.- Pregunte las dudas que tenga.- Usted está en su derecho. Pregunte si es una
tasa de interés fija a la que estará sujeto dicho crédito, el plazo del mismo,
el monto de los pagos mensuales (si serán a principio, a mediados o al final
del mes), la posibilidad de pagar cuotas dobles en los meses que recibes más
dinero ( julio y diciembre), monto del capital y de intereses que se pagaran
hasta la liquidación del préstamo, el porcentaje del seguro del inmueble y
porcentaje del seguro de desgravamen mensual sobre el valor de la vivienda (por
ejemplo el BANBIF cobra 0.111%, el BBVA cobra 0.0520%, el BCP cobra 0.0890%), la
penalidad por pago atrasado, el número de días por penalidad de pago atrasado, sobre
la existencia de periodos de gracia y en general cual inquietud que tenga en
relación a su crédito.
9.- Negociar,
negociar, negociar.- Sobre
todo si Ud. es un buen pagador tiene la capacidad de negociar cada uno de los
puntos esgrimidos, y seleccionar la entidad bancaria que más le conviene.
10.- Solicite el contrato previamente.-Luego de la negociación, el banco tiene la
obligación de proporcionarle el contrato, es preferible que lo revise un
abogado con anticipación pues siempre en los contratos se utilizan términos
jurídicos, así como cláusulas abusivas que Ud. desconoce y el abogado puede
detectar. Por ejemplo, algunas entidades bancarias consignan en sus
contratos que si Ud. cancela la deuda anticipadamente deberá pagar una
penalidad, cuando ya existe un pronunciamiento de INDECOPI que cualquier
penalidad por parte del banco se encuentra prohibida.
Nunca
firme un contrato si no lo entiende y mucho menos sin leer. Ante cualquier duda
siempre consulte.
Y por último, al momento de firmar la escritura
pública en la notaria, debemos contrastar que el contrato proporcionado
inicialmente, así como la hoja de resumen de crédito y el cronograma de
pagos aprobado coincida con la escritura pública.
Dra. Marina Fuentes C.
11 de Diciembre del 2014
